Comprar vivienda en España siendo no residente

Comprar vivienda en España siendo no residente exige coordinar documentos, comprobaciones y pagos, aunque la persona compradora permanezca en el extranjero. Para determinar el impuesto de adquisición importa, sobre todo, si la transmisión tributa por IVA o por transmisiones patrimoniales onerosas.

Esta guía aborda la compra para uso propio o alquiler, con atención a la Región de Murcia y Benidorm. La situación del inmueble, la residencia fiscal de las partes y el destino de la vivienda pueden modificar las obligaciones aplicables.

La compra de una vivienda no exige obtener la residencia

Adquirir una vivienda y obtener autorización para residir en España son cuestiones distintas. La compra tampoco concede un permiso de residencia: el antiguo régimen de visados para inversores quedó sin contenido con efectos desde el 3 de abril de 2025. Por sí sola, la adquisición no determina la residencia fiscal, que depende de circunstancias como la permanencia y el centro de intereses económicos. (BOE)

La persona compradora puede seguir siendo no residente después de firmar, salvo que sus circunstancias pasen a cumplir los criterios de residencia fiscal en España. También importa la residencia fiscal de quien vende: si es no residente, puede surgir una obligación de retención para quien adquiere, aunque este también viva fuera. Estas operaciones se tratan en el área de asesoría para no residentes.

El NIE y el poder de representación permiten preparar la compra desde el extranjero

El número de identidad de extranjero (NIE) identifica a la persona extranjera en sus relaciones con la Administración española; no es una autorización de residencia. Puede solicitarse por intereses económicos en España, personalmente o mediante representante con poder suficiente, o desde el extranjero a través de la oficina consular española correspondiente.

La solicitud exige acreditar la identidad y comunicar el motivo. Si interviene un representante, el poder debe facultarle expresamente para solicitar el NIE. El trámite se desarrolla en la página sobre obtención del NIE.

Si la persona compradora no viaja a España, otra persona puede firmar en su nombre mediante poder notarial. Las facultades para firmar arras, otorgar la escritura o realizar gestiones tributarias deben corresponderse con los actos previstos. En un poder otorgado en el extranjero hay que comprobar su eficacia en España y, cuando proceda, su apostilla o legalización y traducción. (Consejo General del Notariado)

La nota simple y los documentos de la vivienda permiten detectar discrepancias

La nota simple informa sobre la descripción de la finca, sus titulares inscritos y las cargas o limitaciones que constan en el Registro de la Propiedad al expedirla. Puede mostrar, por ejemplo, una hipoteca o un embargo. No equivale a una certificación registral y la situación de la finca puede cambiar después. (Registradores de España)

Esa información se contrasta con los datos catastrales y con los documentos que identifican lo que se vende, incluidos posibles garajes o trasteros. Las diferencias de superficie o titularidad requieren aclarar su causa; no significan necesariamente que la venta sea imposible.

En edificios con comunidad de propietarios, la Ley sobre propiedad horizontal prevé que el vendedor aporte a la escritura una certificación del estado de deudas, salvo exoneración expresa de la persona adquirente. Esa exoneración no elimina por sí sola el riesgo asociado a determinadas deudas anteriores. También son relevantes las derramas aprobadas, el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y la documentación energética.

Si la vivienda se destinará al alquiler turístico, sus condiciones de uso necesitan una comprobación separada. La titularidad registral no determina por sí sola si ese destino está permitido.

El contrato de arras fija los compromisos anteriores a la escritura

Las arras son una cantidad que puede entregarse antes de la escritura en virtud de un contrato privado; no son obligatorias. Ese contrato puede vincular a comprador y vendedor desde su firma, aunque la escritura se otorgue más tarde. (Consejo General del Notariado)

El documento identifica a las partes y la finca, fija el precio y la cantidad entregada, establece la fecha de la escritura y distribuye las actuaciones pendientes, como cancelar cargas o aportar documentos. Si la compra depende de financiación, el pacto debe indicar qué ocurre si no se obtiene.

El efecto de la entrega depende de lo acordado. Conforme al artículo 1454 del Código Civil, en las arras penitenciales el comprador puede desistir perdiendo lo entregado y el vendedor, devolviéndolo duplicado. No toda señal tiene ese efecto: importa la calificación del contrato. Su revisión corresponde al ámbito jurídico.

La escritura, los impuestos y el Registro completan la compraventa

En la escritura, el notario documenta la transmisión y comprueba, entre otros extremos, la identidad y representación de quienes intervienen y la situación de la finca. La escritura es el título habitual para solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción aporta protección registral, pero no subsana un defecto de fondo de la operación.

El impuesto de adquisición depende de las características de la entrega, no de la nacionalidad de quien compra:

• Vivienda nueva: como regla general, la primera entrega por el promotor tributa por IVA. A 25 de septiembre de 2026, el tipo general para la entrega de viviendas es del 10 %, con supuestos específicos al 4 %. La escritura puede estar sujeta también a actos jurídicos documentados (AJD), según sus requisitos y la normativa autonómica.
• Vivienda usada: como regla general, quien compra paga transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) en la comunidad autónoma donde está el inmueble. Algunas operaciones reciben otro tratamiento, por lo que debe atenderse a las circunstancias de la entrega. (Agencia Tributaria)

A 25 de septiembre de 2026, el tipo general de TPO para inmuebles en la Región de Murcia es del 7,75 %, con efectos desde el 25 de julio de 2025. En la Comunitat Valenciana, donde se encuentra Benidorm, el tipo general es del 9 % para adquisiciones devengadas desde el 1 de junio de 2026; si el valor del inmueble supera un millón de euros, se establece el 11 %. Existen tipos especiales sujetos a requisitos. (Agencia Tributaria de la Región de Murcia)

En TPO, la base imponible no coincide necesariamente con el precio: para inmuebles se parte del valor de referencia catastral y, si el precio o el valor declarado es superior, se toma la mayor de esas magnitudes. Si no existe valor de referencia certificable, rigen otras reglas. (Texto refundido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados)

A 25 de septiembre de 2026, la sede tributaria murciana indica un plazo general de 30 días hábiles para presentar la autoliquidación de TPO; la valenciana indica un mes desde el acto o contrato. La fecha de referencia depende de cómo se haya formalizado la transmisión y no siempre coincide con la escritura.

Si vende una persona no residente sin establecimiento permanente, a 25 de septiembre de 2026 quien adquiere debe, con carácter general, retener e ingresar el 3 % de la contraprestación mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un recargo por la residencia del comprador. (Agencia Tributaria)

La propiedad genera obligaciones fiscales después de la compra

El IBI está vinculado a la titularidad del inmueble. Para una persona física no residente, el uso de la vivienda determina además cómo se aplica el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): una vivienda a su disposición o vacía puede generar renta inmobiliaria imputada, aunque no produzca ingresos por alquiler. Si está arrendada, se declaran los rendimientos; ambos conceptos pueden corresponder a períodos distintos cuando solo se alquila parte del año. (Agencia Tributaria)

Para el ejercicio 2026, el tipo general del IRNR aplicable a estas rentas es del 19 % para residentes fiscales en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para el resto, según la Agencia Tributaria. En los alquileres, la deducción de gastos directamente relacionados con la renta depende, entre otras condiciones, de la residencia fiscal y de su acreditación. Las cotitularidades y los usufructos requieren distinguir quién declara. Más información en el área de impuesto sobre la renta de no residentes.

Los plazos del modelo 210 han cambiado. La Orden HAC/623/2026 dispone que la renta inmobiliaria imputada correspondiente al ejercicio 2026 se declare entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.

Para rendimientos de alquiler de 2026 con resultado a ingresar, el nuevo plazo general comprende los 20 primeros días naturales de abril de 2027, tanto en declaraciones separadas como agrupadas conforme a sus requisitos. Existe una transición para alquileres de 2026 declarados sin agrupar y devengados antes del último trimestre de ese año, que conservan sus plazos anteriores. (Agencia Tributaria)

En resumen

• Comprar una vivienda no exige obtener la residencia ni la concede automáticamente.
• El NIE, la representación y los documentos de la finca permiten preparar una compra desde el extranjero.
• Las consecuencias de no formalizar la compra dependen de lo pactado en las arras.
• El impuesto de adquisición depende de la operación y de la ubicación del inmueble. Si vende una persona no residente, puede existir además una retención a cargo de quien compra.
• La propiedad puede generar obligaciones fiscales posteriores aunque la vivienda se destine al uso propio.

Los documentos, las partes y el uso previsto determinan qué reglas operan en cada compraventa. El canal de contacto permite plantear dudas sobre la operación.